Применение теории реальных опционов для оценки проектов редевелопмента

Кроме эластичности опциона, другими показателями, которые влияют на стоимость рассматриваемого объекта редевелопмента, являются: стоимость реконструированной (вновь построенной) недвижимости и стоимость строительно-монтажных работ наиболее выгодного проекта, который мог бы быть осуществлен. Предположим, V - рыночная стоимость введенной в эксплуатацию недвижимости, К - стоимость СМР (все затраты на строительство, включая прибыль редевелопера, без учета стоимости объекта редевелопмента). Тогда, согласно формуле Самуэльсона-МакКина, стоимость объекта (P) можно определить:

В этой формуле V* - стоимость законченного проекта. Если предполагаемая рыночная стоимость введенного в строй объекта недвижимости (V) ниже стоимости законченного проекта (V*), то в настоящее время недвижимость нужно использовать в текущем состоянии, если выше-то данный момент времени является оптимальным для немедленного начала строительства. Другими словами, V* - такая стоимость законченного проекта, при которой оптимально начинать строительство. Стоимость законченного строительства можно определить через функцию стоимости строительства и эластичности опциона:

Таким образом, µ/(µ - 1) представляет собой отношение стоимости введенного в строй объекта недвижимости к стоимости СМР, которое показывает на немедленный оптимальный момент начала строительства. Это отношение - функция эластичности опциона, которая, в свою очередь, является функцией трех показателей: безрисковой ставки, ставки доходности на вложенный капитал и стандартного отклонения. Таким образом, отношение стоимости законченного проекта к стоимости, введенной в эксплуатацию недвижимости, в модели Самуэльсона-МакКина является независимым от масштабности проекта (то есть не зависит от общей площади проекта редевелопмента).

Таким образом, модель Самуэльсона-МакКина дает понимание не только о стоимости существующих построек, но также и об оптимальном выборе времени строительства. В частности, данная модель характеризует строительство, позволяя определить отношение стоимости завершенного проекта к затратам на строительство и тем самым определить оптимальный момент начала строительства. Следует отметить, что данная модель не позволяет определить доходность, которая будет получена в результате реализации проекта. Ее использование целесообразно в качестве дополнения к традиционным методам инвестиционного анализа.

Определенная выше эластичность опциона µ отражает процент изменения стоимости существующей недвижимости при 1-процентном изменении рыночной стоимости введенной в эксплуатацию недвижимости, а рисковая премия ожидаемой доходности, требуемой собственниками земли, должна быть пропорциональна этой эластичности, как представлено в формуле:

где RPL - рисковая премия для незастроенного участка земли (т.е. доходность при ставке выше безрисковой), и RPP - рисковая премия для построенных объектов на рынке.

Для практической иллюстрации изложенного материала в качестве объекта редевелопмента в главе 3 рассмотрен проект реконструкции девяти строений промышленного предприятия.

Применение разработанных моделей для анализа и управления инвестиционным процессом на примере редевелопмента промышленного предприятия