Экономическая целесообразность редевелопмента

Стоимость участка земли при существующем использовании

В течение некоторого периода времени после завершения строительства здания на свободном участке земли, новая недвижимость, как правило, не требует дополнительных вложений капитала. Однако, с течением времени происходит уменьшение качественных характеристик здания за счет естественного старения и изнашивания конструкций, что приводит к потенциальному уменьшению поступающих арендных потоков и увеличению операционных расходов. Для восстановления первоначальных эксплуатационных свойств, и, соответственно, экономических характеристик недвижимости, требуются дополнительные капиталовложения. Более того, по прошествии некоторого времени может стать актуальным вопрос об изменении характера использования недвижимости в соответствии с изменяющейся рыночной ситуацией. То есть может потребоваться полная реконструкция или модернизация существующей недвижимости, вплоть до полного ее сноса и возведения на очищенном участке нового здания. В любом случае требуется экономическое обоснование времени и объема предполагаемых капиталовложений.

Общим методом определения эффективности реконструкции или модернизации является анализ денежных потоков. В качестве примера применения данного подхода рассмотрим вопрос определения времени полного редевелопмента, то есть полного сноса существующей недвижимости и возведения нового здания.

Теоретически, такое время соответствует ситуации, когда настоящая стоимость ожидаемых денежных потоков при существующем использовании участка земли становится меньше, чем стоимость свободного участка.

Ожидаемые денежные потоки при существующем использовании будут определяться, с одной стороны, валовыми поступлениями от арендной платы, а с другой эксплуатационными расходами.

Рисунок 5. Эксплуатационные расходы и валовая арендная плата

Валовые поступления от арендной платы с течением времени, вероятнее всего, будут уменьшаться. Так как целесообразность нового строительства, скорее всего, определялась на основе максимальной эффективности с учетом текущей рыночной ситуации, то в первые годы эксплуатации существующему использованию будут соответствовать максимальные арендные ставки. Однако если данный сектор рынка инвестиций приносит максимальную прибыль, в него придут новые участники с аналогичными проектами. По мере завершения строительства предложение будет увеличиваться, что при условии даже относительно стабильного спроса будет приводить к снижению арендной стоимости.

Эксплуатационные расходы, в отличие от валовых арендных поступлений, будут иметь тенденцию увеличения в силу износа здания и постепенного повышения технических требований рынка к существующему функциональному использованию, что будет требовать соответствующей компенсации.

Чистый денежный поток при существующем использовании в любой год эксплуатации T, будет равен разности R1E1, валовых поступлений от арендной платы и эксплуатационных расходов, поэтому при допущении постоянной нормы дисконтирования настоящая стоимость будущих арендных потоков при существующем использовании со временем будет монотонно уменьшаться. Другими словами, стоимость недвижимости со временем будет уменьшаться вплоть до отрицательных значений.

Рисунок 6. PV чистых арендных денежных потоков во времени