Оптимальная интенсивность использования земли

Увеличение предельной производительности может иметь место либо за счет роста предельного физического продукта (новые технологии), либо за счет роста цен на физический продукт. В любом случае, кривая предельной производительности будет смещаться вверх из положения MRP1 в положение MRP2, а интенсивность использования земли увеличится с OK1 до ОК2. Соответственно, стоимость участка земли увеличится на величину B1B2X2X1.

Рисунок 10

При уменьшении нормы процента будут уменьшаться издержки (стоимость) каждой единицы капитала, что выразится в смещении вниз горизонтальной прямой издержек. Результатом будет эффект, аналогичный предыдущему случаю интенсивность использования земли и стоимость участка земли возрастут.

Если издержки девелопмента растут при постоянной стоимости недвижимости, или стоимость недвижимости уменьшается при постоянных издержках стоимость участка земли и оптимальная плотность застройки уменьшаются.

Представляется целесообразным еще раз подчеркнуть взаимосвязь между стоимостью участка земли и интенсивностью его использования. С точки зрения девелопера, стоимость участка земли является издержкой девелопмента. Чем больше девелопер заплатит за участок земли для его приобретения в условиях конкуренции, тем больше он будет экономить при его использовании, вкладывая больше капитала в каждый квадратный метр и возводя более высокое здание. Другими словами, высокая цена земли для девелопера имеет результатом более высокие здания.

С точки зрения рынка недвижимости в целом можно сформулировать следующие зависимости. В условиях высокого спроса и, соответственно, высокого уровня арендной стоимости, возможности земли используются более интенсивно. Являясь более прибыльным, более интенсивное использование приводит к строительству более высоких зданий. Так как высокие здания являются более прибыльными, стоимость земли будет более высокой.

Данные теоретические выводы обычно очень хорошо коррелируют с практикой. Спрос на недвижимость в центре города позволяет девелоперам осуществлять более плотную застройку, а получаемая при этом дополнительная прибыль дает возможность платить более высокую цену за землю. Именно поэтому в центральных частях городов земля более дорогая, а здания более высокие, чем на окраинах. На рисунках (а) и (б) соответственно отображены ситуации с двумя одинаковыми по размеру участками земли в центре города и на окраине. Более высокая арендная стоимость стимулирует использовать землю в центре города более интенсивно, вкладывая в каждую единицу площади OK1 единиц капитала.

Рисунок 11

Следует заметить, что интенсивное использование участка, то есть увеличение количества этажей, целесообразно только тогда, когда это дешевле, чем приобретение дополнительной земли. Поэтому, в любом случае, альтернативой добавлению этажей будет приобретение дополнительной земли и малоэтажная застройка, то есть экстенсивное использование земли. Критерием выбора использования являются меньшие издержки для получения заданного увеличения дохода.

Стоимость земли и градостроительное планирование

До настоящего момента вопрос о стоимости участка земли и плотности застройки рассматривался в предположении отсутствия какого-либо ограничения на использование или плотность застройки. Генеральный план развития Москвы накладывает комплекс различных ограничений на земельный участок (по плотности застройки, этажности и т.д.), что приводит к уменьшению стоимости земли и плотности застройки.

Рисунок 12

Рассмотрев экономические предпосылки существования процесса редевелопмента, далее, в главе 2, я привожу ряд формальных моделей, с помощью которых можно оценить экономическую эффективность того или иного процесса редевелопмента.