Подходы и методы, используемые для анализа наиболее эффективного варианта развития недвижимости

Действующие на территории Москвы промышленные предприятия зачастую нерентабельны. Для повышения эффективности использования недвижимости собственнику необходимо рассматривать следующие варианты использования имеющихся у него объектов недвижимости:

. Имущественный комплекс (предприятие) как бизнес.

. Недвижимость, находящуюся в собственности предприятия, как свободную от производства.

. Проект реконструкции / модернизации существующих зданий, и сооружений.

. Оценку занимаемого земельного участка как свободного.

При принятии решения будем руководствоваться принципом максимизации чистого приведенного дохода (NPV). В терминах оптимизации данную задачу можно сформулировать следующим образом:

,

здесь стоимость бизнеса,

- стоимость недвижимости как свободной от производства,

- чистая приведенная стоимость проекта редевелопмента,

- стоимость земельного участка как свободного (данную стоимость можно рассматривать как чистую приведенная стоимость проекта девелопмента земельного участка).

В рамках дипломной работы детально изучены методы оценки проектов редевелопмента и оценки земельного участка как свободного от застройки. Несмотря на это в объективной реальности существуют примеры когда , либо когда . В качестве примера, когда стоимость бизнеса выше стоимости недвижимости можно привести Московский булочно-кондитерский комбинат «Коломенское», приобретенный инвестиционной компанией Sminex (данная инвестиционная компания занимается, в том числе проектами редевелопмента).

В качестве объектов недвижимости с наиболее эффективным использованием как свободных от производства являются производственные и складские комплексы, расположенные далеко от станций метрополитена и основных городских магистралей - их использование для редевелопмента или строительство новых зданий неэффективно в виду отсутствия спроса на конечный продукт редевелопмента.

Для оценки объекта недвижимости, потенциальный инвестор (инвестиционная компания) в первую очередь анализирует те ожидаемые денежные потоки, которые недвижимость может принести. Для оценки недвижимости, которая приносит стабильный доход, применяется метод капитализации чистого операционного дохода. Базовая формула для расчета стоимости объекта недвижимости на основе метода капитализации чистого операционного дохода имеет вид:

,

где - стоимость объекта недвижимости,

- чистый операционный доход (ЧОД)

R - ставка капитализации.

Ставка капитализации (

R

)

- это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, ставка капитализации отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.

Теоретически ставка капитализации для текущего дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

§ безрисковую доходность, существующую на рынке

§ компенсацию за риск вложения в недвижимость

§ компенсацию за низкую ликвидность

§ компенсацию за инвестиционный менеджмент

§ поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Практически существует несколько методов определения ставки капитализации для объектов недвижимости. Наиболее распространенным в мировой практике является метод рыночной выжимки. Суть метода состоит в расчете средней ставки по рынку на основе имеющейся информации по сделкам с недвижимостью аналогичной оцениваемому объекту: