Применение теории реальных опционов для оценки проектов редевелопмента
Как следует из приведенных графиков, риск покупателя опциона ограничен величиной уплачиваемой им премии C (ценой опциона). Для продавца же опциона потери могут быть намного больше, а в случае опциона «колл» - как угодно велики. Отмеченная неравновесность, дает повод использовать опцион как своего рода страховой полис, приобретаемый для защиты от опасного движения цен.
При оперировании с опционами риск покупателя переходит в доход продавца, а выигрыши первого оборачиваются для второго риском. Поэтому недостатки опционов для надписантов являются продолжением их достоинств для держателей: ограниченность риска и возможность нелимитирования прибыли трансформируются в ограниченную размером премии прибыль и перспективы нелимитированного риска.
Эти отрицательные для надписантов факторы нивелируются их опытом и информационной осведомленностью, размерами премии, уровнем фиксации цены исполнения, а также гибким использованием инвестиционных стратегий, основанных на комбинировании разнородных финансовых инструментов.
В последнее время и преимущественно в зарубежных источниках появились работы по методам оценки инвестиций, основанным на технике опционных расчетов. Все эти предложения, так или иначе, исходят из усматриваемых аналогий между правами на исполнение финансовых опционов и правами на использование инвестиционных альтернатив по реальным проектам. В результате в области инвестиционного анализа сформировалось новое направление: реальные опционы, с помощью которых задача инвестиционного выбора моделируется в терминах финансового опциона. Это, в свою очередь, позволяет для оценки инвестиционных решений, зависящих от будущих состояний конъюнктуры, воспользоваться известными из стохастической финансовой математики методами расчета теоретической стоимости опционных контрактов.
Термин «реальный опцион» - опцион, «скрытый» в балансе, а не торгуемый на бирже, был введен в научный оборот Р. Брейли и С. Майерсом, авторами ряда работ по корпоративным финансам. Под «реальным опционом» понимается право изменить ход развития инвестиционного проекта в смысле повышения его рентабельности и истекающее со временем. Принятое менеджментом в определенный момент в будущем рациональное решение создает стоимость, и эту стоимость возможно еще на стадии предварительного рассмотрения проекта приблизительно оценить и стратегически «вложить», подобрав менеджменту адекватный инструментарий программных средств, позволяющий взвесить конкурентную ситуацию и стоимостную оценку альтернатив. Если суметь использовать реальные опционы проекта, то денежный поток инвестиционного проекта может быть значительно увеличен.
В целом опционная теория выделяет две группы дополнительных возможностей, содержащихся в инвестиционном проекте. Первая из них - возможности изменения параметров инвестиционного проекта с течением времени. Это может быть расширение или сокращение проекта, отказ от реализации проекта после получения дополнительной информации и т.п. Вторая группа возможностей характеризует внешнюю сторону проекта, т.е. выполнение одного проекта делает возможным другой проект, который был бы невозможен без завершения первого.
Концепция реальных опционов позволяет количественно оценить имеющиеся в проекте возможности и тем самым включить их в расчет стоимости инвестиционного проекта. Количественная оценка играет ключевую роль при принятии инвестиционного решения, в большинстве случаев, когда дополнительные возможности оцениваются лишь качественно, интуитивно, они попросту отбрасываются при сравнении количественных параметров проекта и в лучшем случае служат дополнительным плюсом проекта при прочих равных условиях. Для количественной оценки концепция реальных опционов использует те же показатели, что и классическая теория (денежный поток, инвестиционные затраты, безрисковая ставка доходности, волатильность, время истечения опциона).