Формализация проекта редевелопмента

Согласно таблице общая стоимость комплекса при продаже по частям равна округленно $21 450 000. Согласно информации, полученной от отдела продаж ЗАО «НТБ Девелопмент» срок реализации данного комплекса составит 1 год, т.е. 4 квартала.

Cash Flow Проекта до уплаты налогов

Cash Flow Проекта получается суммированием всех доходов с дальнейшим вычитанием из него всех расходов:

Здесь CFt - денежный поток от Проекта в квартал t,

Incomet - суммарные доходы в квартал t,

Ct - суммарные затраты в квартал t.

Рисунок 14. Cash Flow Проекта редевелопсмента до уплаты налогов

Рассчитаем основные характеристики денежного потока:

§ NPV Проекта при ставке дисконтирования 30% составяет $2 127 222.

§ IRR Прое

§ кта составляет 50%.

Моделирование налогообложения редевелопера

Налог на имущество

Согласно статье 374 НК РФ объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, относящееся к объектам основных средств. Средняя стоимость имущества за отчетный период определяется как частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества на 1-е число каждого месяца отчетного периода и 1-е число месяца, следующего за отчетным периодом, на количество месяцев в отчетном периоде, увеличенное на единицу.

Согласно статье 375 НК РФ налоговой базой для расчета налога на имущество является среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Для целей моделирования процесса редевелопмента будем пользоваться следующей формулой для определения ежеквартальных отчислений по налогу на имущество:

Здесь PLt - отчисления по налогу на прибыль в квартал t,

BVt - стоимость имущества на начало квартала t.

kPL - ставка налога на имущество.

При этом стоимость имущество ежеквартально уменьшается на величину амортизации:

Здесь At - амортизация имущества в квартал t.

Рассматриваемые строения принадлежат к пятой амортизационной группе, срок их полезного использования составляет 10 лет. Таким образом, ежеквартальная амортизация составляет:

.

Доля города

Долей города называются платежи городу за право увеличение площади комплекса. Общая сумма платежей составляет:

Здесь CSt - отчисления по налогу в квартал t,

BCS - рыночная стоимость вновь построенных площадей,

kCS - ставка налога,

TCS - срок выплаты налога.

Общая площадь вновь построенных площадей составит 1 317,4 кв. м. Их рыночная стоимость составит $4 874 380.

Ставку kCS примем равную 30%. А срок выплаты налога - 3 квартала с момента окончания СМР (ввода комплекса в эксплуатацию).

Налог на добавленную стоимость

Налог на добавленную стоимость в квартал t составляет:

Здесь VATt - отчисления по налогу на прибыль в квартал t,

NOIt - чистый операционный доход в квартал t,

kPT - ставка налога на добавленную стоимость.

Согласно п. 3 статьи 164 НК РФ налоговая ставка составляют при осуществлении проекта редевелопмента будет составлять 18%. Если рассматривать все доходы и расходы компании, содержащими НДС, то NOI тоже будет содержать НДС и для расчетная ставка составит 18/118.

Налог на прибыль

Налог на прибыль в квартал t составляет:

Здесь PTt - отчисления по налогу на прибыль в квартал t,