Формализация проекта редевелопмента

NOIt - чистый операционный доход в квартал t,

Rentt - квартальная арендная плата за землю в квартал t,

VATt - отчисления по налогу на добавленную стоимость в квартал t,

PLt - отчисления по налогу на прибыль в квартал t,

IMt - проценты по кредитам, выплаченные в квартал t,

At - амортизация имущества в квартал t,

kPT - ставка налога на прибыль.

Согласно статье 283 НК РФ организация, понесшая убытки в предыдущие налоговые периоды вправе уменьшить налоговую базу текущего налогового периода на всю сумму полученного ими убытка или на часть этой суммы (перенести убыток на будущее). Таким образом, в рамках реализации проекта редевелопмента налог на прибыль будет выплачен лишь после возврата инвестиций.

Согласно п. 1 статьи 284 НК РФ налоговая ставка составляет 20%, из которых сумма налога, исчисленная по налоговой ставке в размере 2 процентов, зачисляется в федеральный бюджет, а сумма налога, исчисленная по налоговой ставке в размере 18 процентов, зачисляется в бюджеты субъектов Российской Федерации.

Cash Flow Проекта после уплаты налогов

Рассмотрим Cash Flow Проекта после уплаты налогов. Стоит отметить, что при расчете налога на прибыль в квартал t необходимо учитывать проценты по кредитам, выплаченные в квартал t. Пока будем предполагать, что проект осуществляет полностью за собственный капитал и IMt = 0 для всех t.

Cash Flow Проекта после налогообложения получается суммированием всех операционных доходов с дальнейшим вычитанием из него всех операционных расходов и налогов:

Здесь CFt - денежный поток от Проекта в квартал t,

Incomet - суммарные доходы в квартал t,

Рисунок 15. Cash Flow Проекта редевелопмента после уплаты налогов

Рассчитаем основные характеристики денежного потока:

§ NPV Проекта при ставке дисконтирования 30% составяет - $242 600.

§ IRR Проекта составляет 28%.

3.2.3 Моделирование финансирования

Рассмотрим два вида кредитования, которые использует редевелопер для финансирования своих проектов:

. Кредитование под залог недвижимости (ипотека).

. Проектное кредитование для осуществления строительно-монтажных работы.

Для моделирования кредитных расчетов между банком и инвестором введем следующие обозначения:

- величина займа

- срок погашения

- кредитная ставка

- поток погашающих платежей

- остаток долга на конец t-ого периода времени

В общем случае члены потока погашающих платежей состоят из двух денежных сумм: идущей на покрытие основного долга и выплачиваемой в виде процентов на его остаток, приуроченный к моменту предыдущего платежа:

Здесь под моментом t подразумевается конец года t, а сумма всех промежуточных возвратов Dt равняется величине займа D:

С помощью указанных обозначений можно выполнять моделирование различных схем кредитных расчетов:

На основе сложившейся практики и информации, полученной от компании «НТБ Девелопмент», можно определить следующие параметры кредитного соглашения проектного финансирования:

. Лимит кредитной линии составляет 60-70% от стоимости строительно-монтажных работ.

. Кредит выдается траншами в соответствии с графиком СМР и с учетом лимита кредитования (70% от стоимости СМР в каждый месяц строительства).