Аспекты редевелоперской деятельности

Определение процесса редевелопмента

Редевелопмент

- это особый вид предпринимательской деятельности, направленный на качественное и / или количественное изменение существующего объекта недвижимости, с целью наиболее эффективного его использования, в результате которой производится новый товар, обладающий большей рыночной стоимостью.

Под наиболее эффективным использованием здесь понимается такое использование, которое:

) является законодательно разрешённым, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

) обеспечивает наибольшую стоимость или доходность недвижимости.

В профессиональной терминологии рынка недвижимости приведенное выше общее определение редевелопмента, детализируется специальными терминами, каждый из которых соответствует конкретному способу улучшения продуктивности земли:

§ Реконструкция

предполагает изменение функционального назначения объектов, внутренних или внешних строительных конструкций и элементов, а также элементов инженерных систем, выполняемое для восстановления соответствия зданий и сооружений современным рыночным требованиям в части, объемно-планировочных решений и отделки.

§ Перепрофилирование

предполагает смену функционального назначения, разрешенного использования, правового статуса объекта и дальнейшее использование его в новом качестве.

§ Редевелопмент земельного участка

предполагает очистку участка земли от существующих построек и дальнейшее возведение новых зданий или сооружений.

На интернет-сайте www.redeveloper.ru можно найти примеры проектов редевелопмента, реализованные в США, странах Западной Европы и России. Здесь также приводятся объекты, находящиеся в стадии проектирования и потенциально пригодные для редевелопмента. Примерами проектов редевелопмента в Москве можно назвать: Винзавод, фабрику «Красная Роза», фабрику «Красный октябрь», а также многие другие известные предприятия Москвы. Среди коммерческих организаций, занимающихся реконструкцией / перепрофилированием можно перечислить: АЛМ-Девелопмент, Хорус-капитал, Sminex, Placon, Промсвязьнедвижимость, Экоофис, AEON, МАГМА, Гута Девелопмент, AFI Development, Red Development, НТБ Девелопмент, Realty4Sale а также другие.

Проекты редевелопмента зданий и комплексов зданий, реализованные на территории Москвы, имеют свои особенности. Многие из них были первыми на территории нашего государства, т.к. еще каких-то 10-12 лет назад понятие редевелопмента было незнакомо большинству специалистов инвестиционно-строительной отрасли. Несмотря на это являясь первооткрывателями данного направления, некоторые компании сумели достойно вывести несколько промышленных предприятий из центра Москвы, сохранив историческую ценность и облик районов, где они располагались, и создать новые многофункциональные комплексы, в целом не хуже, чем европейские и американские аналоги.

Проекты по редевелопменту промышленных территорий предполагают очистку земельного участка от существующих строений и смену его функционального назначения. Согласно данным компании «Blackwood» в 2009 году были заявлены следующие проекты по редевелопменту промышленных территорий:

Таблица 1. Проекты по редевелопменту промышленных территорий, заявленные в 2009 году