Аспекты редевелоперской деятельности

2. Перебазирование / вывод.

Под перебазированием предприятия понимается прекращение его деятельности на ранее выделенном участке территории города Москвы и возобновление той же или аналогичной деятельности на новой территории в пределах границ Москвы. Перебазируемому предприятию должна быть, как правило, предоставлена аналогичная по площади территория или имущественный комплекс для размещения оборудования и возобновления хозяйственной деятельности. В случае вывода предприятия новая территория предоставляется за пределами административных границ Москвы.

3. Реформирование.

Под реформированием предприятия понимается сочетание в различных комбинациях перебазирования, перепрофилирования и реорганизации, где под реорганизацией понимается слияние, присоединение, разделение, преобразование предприятия, сопровождаемое, как правило, изменением режима разрешенного использования занимаемой предприятием территории. Под перепрофилированием понимается изменение вида деятельности предприятия в соответствии с изменившимся режимом разрешенного использования территории, на котором расположено предприятие. Перепрофилирование сопровождается, как правило, реконструкцией и / или техническим перевооружением предприятия.

Перечисленные выше варианты преобразования предприятий могут осуществляться непосредственно государственными органами власти с финансированием затрат на перебазирование из бюджета, либо с привлечением на коммерческой основе инвестора.

Первый вариант состоит из следующих этапов:

. Принятие решения Государственными органами власти о перебазировании предприятия и включении его в перечень предприятий, подлежащих выводу / перебазированию / реформированию / ликвидации.

. Достижение договоренности с собственниками предприятия о перебазировании ликвидации. В случае ликвидации, достижение с собственниками предприятия соглашения о размере компенсации убытков / упущенной выгоды. Размер компенсации, как правило, определяется на основании профессиональной оценки стоимости активов и / или бизнеса предприятия. Сумма компенсации, как правило, выплачивается имущественной долей в новом строительстве, которое планируется осуществить на земельном участке предприятия. В случае перебазирования, реформирования и вывода предприятия стороны разрабатывают и согласовывают бизнес-план. В соответствии с инвестиционным бюджетом бизнес-плана, Государственные органы власти осуществляют его финансирование из средств бюджета.

. Освобожденный участок выставляется на аукцион. На этапе аукциона обычно уже определено разрешенное использование земельного участка.

Рисунок 3. Редевелопмент предприятий государственными органами власти с финансированием затрат на перебазирование из бюджета

Схема по перебазированию предприятия, при котором инициатором проекта является инвестор:

. Инвестор выявляет предприятие, на земельном участке которого интересно реализовать девелоперский проект.

. Инвестор приобретает предприятие, или достигает договоренности с его собственниками о сумме компенсации за перебазирование (ликвидацию). Предпочтительнее приобрести предприятие, тогда инвестор и собственник выступают в одном лице.

Рисунок 4. Редевелопмент предприятий коммерческими организациями

В рамках дипломной работы предполагается рассмотреть только проекты редевелопмента, в которых инициатором выступает коммерческая организация, таким образом, далее, в рамках описания проектов редевелопмента промышленных территорий речь пойдет только о редевелопменте предприятий коммерческими организациями. С учетом допущения о том, что на рынке коммерческие организации стремятся максимизировать прибыль, можно сформулировать следующие условия для начала осуществления проекта редевелопмента:

§ ожидаемая стоимость завершенного проекта будет превышать стоимость издержек, включая нормальную прибыль редевелопера;

§ стоимость участка земли для девелопмента должна быть больше или равной его стоимости при существующем использовании.