Аспекты редевелоперской деятельности
Среди компаний, занимающихся редевелопментом промышленных территорий с их дальнейшей застройкой можно назвать такие коммерческие компании: Интеко, ЛСР, ПИК, AFI Development, Capital Group, Midland Development, СУ-155, Mirax, Легион Девелопмент, Ведис, а так же другие.
На основе приведенных примеров можно сделать вывод, что редевелопмент как составная часть инвестиционно-строительной отрасли играет важную роль в развитии и обновлении облика городов (в частности Москвы). Таким образом, можно сделать вывод, что существует объективная необходимости изучения процесса редевелопмента, а также постановки задачи оптимизации моделей оценки проектов редевелопмента для повышения эффективности развития градостроения.
Содержание процесса редевелопмента
Схематично содержание процесса редевелопмента можно представить в следующем виде:
На основании приведенной схемы (рис. 1) можно сделать выводы о тех основных задачах, которые встают перед компанией занимающейся редевелопментом:
§ выбор объекта редевелопмента;
§ приобретение объекта редевелопмента;
§ получение разрешений и согласований;
§ организация финансирования
§ организация проектирования;
§ организация строительства;
§ сдача в аренду или продажа готового объекта.
Рисунок 1. Содержание процесса редевелопмента
Выбор объекта редевелопмента.
Нахождение потенциально прибыльного объекта по существу означает оценку будущего спроса на альтернативные использования существующих ресурсов недвижимости и расчет издержек строительства для таких использований. Из всех вариантов должен быть выбран проект, который при имеющихся ограничениях (например, финансовых) дает максимальный чистый доход. Как правило, первичная оценка затрагивает детальные исследования физических характеристик ресурса, наличия подходящих строительных возможностей, социальной инфраструктуры, характеристик окружающей среды. На основе выполненных исследований производится предварительная проектная проработка и оценка проекта редевелопмента.
Приобретение объекта для редевелопмента.
Приобретение имущественных прав на недвижимость может занять значительное время, вплоть до нескольких лет. Это связано с монополией отдельных интересов (если права на недвижимость принадлежат разным владельцам), которые имеют возможность использовать уникальность своего положения. За это время могут измениться условия спроса или строительные издержки. Поэтому редевелопер должен предусматривать дополнительные издержки сверх обычных издержек на приобретение и строительство. Такие дополнительные издержки включают расходы по владению землей и её улучшений в ожидании момента прибыльности редевелопмента и расходы в период редевелопмента - оплата специалистов, процентные платежи.
Получение разрешений
и согласований.
Оптимальным является случай, когда все согласования выполняются до приобретения участка, если это допускается местным законодательством. Это позволяет снизить неопределенность экономических прогнозов по плотности застройки, ограничениям и обязательным отчислениям. В противном случае, получение согласований неопределенно увеличивает период редевелопмента, что приводит к дополнительным издержкам финансирования.
Обычно процессом согласования строительной документации и получением разрешения на строительство занимаются специализированные организации. Это либо консалтинговые компании, либо строительные организации, которые имеют большую практику подобной деятельности и сложившиеся деловые отношения со структурами власти, задействованными в этом процессе.
Организация финансирования.
Для покрытия всех издержек редевелопмента требуется организовать краткосрочное финансирование на период до завершения строительства (в среднем 1-3 года). Так как риск, связанный с периодом строительства, больше, чем риск в период эксплуатации готового объекта, процентные ставки краткосрочного финансирования достаточно высокие, и редевелопер имеет мощный стимул сокращения сроков строительства. По окончании редевелопмента готовый объект либо продается, либо остается в распоряжении редевелопера. Во втором случае редевелопер должен организовать долгосрочное финансирование (как правило, на 5-10 лет). В некоторых случаях долгосрочное финансирование оформляется, начиная с момента начала редевелопмента. Финансирование может быть организовано на основе собственного капитала, или с привлечением заемного капитала, что экономически может быть более эффективным.